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相談事項　要点

2018年からの賃貸マンションの大家です。　私の代で３代目オーナーですが10年以上長期居住ながら、滞納常習者がいて、更新手続の契約書が３代に渡って１枚もありません。
遡り、１番古い現存する「賃貸借契約書は平成14年」のものであり、母親が連帯保証人に入っています。　

3代に渡り、管理会社は同一なのですが、借主が札付きで、携帯は着信拒否にし、送付した封書は100％無視、直接訪問にもでてこず、対話もできない状況で、10年以上更新手続きがなされていません。途中の督促状や話し合いを促す内容証明などのエビデンスは先代のオーナ時からのものが複数枚存在します。

家賃滞納履歴も多く、2018からの私の代でも既に4-5ケ月の履歴有。幸い数か月遅れで入金はあるものの、都度管理会社の督促は無駄な労力と不憫に思います。
次回おこるであろう滞納を前提にした、高齢の母親の連帯保証を解き、かわりに保証会社への加入を必とし、すでに過去複数回の督促で連絡を一方的にとらない借主とはすでに「信頼関係破壊の法理」は既に破綻しているので、１年毎の定期借家契約に切替、次回滞納実績発生の場合は事後入金の有無にかかわらず、契約解除に持込めるように、契約書の蒔き直しを行いたい。　

借主は一方的に「法定更新」　で守られているとタカをくくっているだろうから　❶現状に見合った最適な賃貸借契約の蒔き直しと　❷　今後再発するであろう　滞納への　対抗措置条項を契約書内で縛る作業に　段階的に移行するための　道筋をご指導いただきたい。